06.05.2021г.
В последние дни апреля Президент России утвердил 37 федеральных законов, в перечень которых вошли нормативы, регулирующие вопросы государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость. Некоторые новшества уже вступили в действие.
Краткий обзор наиболее значимых правок, утвержденных Федеральным законом №120-ФЗ от 30.04.2021г.
Получение информации из ЕГРН.
В документе зафиксировано, что данные из реестра выдает Федеральная кадастровая палата Росреестра.
Кредитные и страховые компании должны запрашивать информацию из ЕГРН исключительно в цифровом формате.
Одни значения кадастровой стоимости, отраженные в выписке Росреестра, актуальны на дату, зафиксированную в обращении, другие – на момент подписания справки работником ведомства. Раньше действовала норма, что информация действительна на день выдачи выписки.
При оформлении запроса через МФЦ действуют следующие нормы. Центр обязан перенаправить заявку в течение суток (ранее срок на пересылку был 2 дня). Сформированную информацию структура по регистрации прав отправляет обратно в МФЦ в течение рабочего дня после подписания сведений.
Копию акта из межевого плана, подтверждающего размещение границ земельных территорий, теперь вправе запросить:
- лица, получившие землю в порядке универсального правопреемства;
- правообладатели, подписавшие акт, а также их официальные представители.
После вступления в силу нововведений данные из реестра вправе получать и сами арбитражные управляющие, и лица, на которых ими выписана доверенность. Безвозмездная информация включает сведения о недвижимости, принадлежащей должнику в настоящий момент, и об объектах, пребывавших у него в собственности ранее.
Сведения и выписки из ЕГРН нельзя продавать третьим лицам. Запрет также налагается на мобильные приложения или неофициальные сайты, предлагающие оформление выписки из реестра.
Материалы из ЕГРН, можно использовать по своему усмотрению, если:
- они не заверены должностным лицом Росреестра;
- они по формату и содержанию не копируют настоящую выписку из реестра.
Подача пакета документации для регистрации и кадастрового учета.
Документацию в бумажном варианте следует представлять в подлинном виде. Подлинник будет возвращен после проведения требуемых операций с пометкой о сканировании.
Если судом принято постановление о неправомерности отказа в постановке на кадастровый учет (в регистрации), подавать новую заявку не требуется.
Если госпошлина оплачена, однако к запросу не приложено подтверждение об оплате, то период рассмотрения заявки станет отсчитываться с даты, когда в Росреестр поступят сведения о прохождении платежа в информационной системе.
Когда нотариус заверяет истинность подписи на заявлении, он сам переправляет документ со всеми необходимыми приложениями на регистрацию заказным письмом с уведомлением в течение 2 рабочих дней. Дополнительно заверять операцию с недвижимостью у нотариуса не нужно.
Регистрация и учет возведенной недвижимости, договоров долевого участия.
Когда разрешение на строительство конкретного здания действительно, то истечение арендного договора или соглашения о безвозмездном пользовании территорией, не являются препятствием к регистрированию построенной недвижимости.
Если характеристики многоквартирного дома изменились после перепланировки либо реконструкции помещения, заявку о постановке на учет вправе подать:
- тот, кто осуществил перепланировку;
- представитель, наделенный необходимыми полномочиями собранием собственников.
В договоре о долевом участии (ДДУ) надлежит отражать условный номер объекта долевого строительства, зафиксированный в проектной декларации. В пакет документации, который обязан предъявить застройщик при регистрации первого договора, добавлено согласие от залогодержателя. Разрешение необходимо, когда участок, где идет строительство, либо права на землю переданы застройщиком в залог кредитному учреждению в качестве обеспечения целевого займа.
Для оформления II и следующих ДДУ застройщику надлежит приложить согласие залогодержателя на завершение права залога, если таковое оформлялось на каждый объект долевого строительства.
При регистрировании договоров ДУ правомерность оформления разрешения на строительство не проверяется. Также не подлежит проверке идентичность информации, отраженной в проектной декларации либо плане объекта недвижимости, и материалов, указанных в проектной документации.
Внесение исправлений в ЕГРН.
В закон вошли нормативы, предусматривающие отклонение запроса на исправление ошибки в данных реестра. Регистрирующая структура в течение четырех рабочих дней должна отправить заявителю соответствующее уведомление об отказе, которое позже допускается обжаловать в судебном порядке.
Регистрация операций с долями в праве общей собственности.
Вводимые правки уточняют, что услуги нотариуса при отчуждении доли в праве общей собственности на земли сельхозназначения не нужны. Также нет необходимости в нотариальном удостоверении при оформлении изъятия доли для публичных нужд.
С целью регистрации корректировки частей заявление может подаваться:
- когда имеется судебное постановление – один из участников долевой собственности;
- при нотариальном заверении соглашения об изменении – нотариус либо один из участников;
- в иных ситуациях – участники, паи которых корректируются.
При регистрации продажи части третьему лицу уточнены следующие варианты:
- Если продавец сумел собрать отказы иных дольщиков от использования преимущественного права покупки, сделка регистрируется без задержек.
- Когда соглашение заверено нотариусом, то в Росреестр не нужно предоставлять подтверждение от прочих дольщиков, отказывающихся от покупки.
Регистрация машино-мест.
Отменено предельное значение максимальной площади машино-места. Раньше лимит составлял 22,5 кв.м. Критерии минимальной площади сохранились - 5,3 м в длину и 2,5 м в ширину.
Корректировка вида разрешенного использования.
Поменять вид разрешенного использования недвижимости вправе и владелец собственности, и другие правообладатели.
Определены случаи, когда запрещается менять вид разрешенного использования. К примеру, потому что новое направление эксплуатации запрещено на конкретной территории, отсутствует разрешение на условно допустимый вид использования.
Уточнено, что с позиции Верховного суда, арендатор не вправе самолично корректировать вид использования, если, согласно договору, объект передан ему для обозначенного направления работы.
Регистрация, изменение названия объекта либо исключение его из реестра.
Пять рабочих дней предоставлено органам регистрации прав на то, чтобы зафиксировать в ЕГРН либо поменять наименование помещения или здания, согласно заявлению собственника либо его представителя.
Уточнены нюансы:
- название сооружения должно быть идентично наименованию, указанному в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;
- изменение название вызвано не перепланировкой, реконструкционными работами или корректированием предназначения объекта.
При занесении в реестр данных о виде разрешенного использования возможно убрать название объекта из ЕГРН.
Регистрация сделки, когда отсутствует продавец.
До утверждения правок Росреестр имел право не регистрировать сделки, когда заявление подавалось приобретателем, а продающая сторона была исключена из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо либо ликвидирован. В таких ситуациях покупатели должны были обращаться в суды.
Сейчас механизм подачи документации прописан законодательно.
К заявлению требуется прикрепить:
- выписку из реестра, доказывающую ликвидацию продавца либо исключение компании из ЕГРЮЛ;
- документацию, которая подтверждает полное выполнение сторонами договорных обязательств (акты приема-передачи, платежки об оплате).
Обозначенный алгоритм регистрации разрешен, если в ЕГРН имелась запись о факте пребывания объекта в собственности у продавца.
Кадастровый учет при аренде части строения либо участка земли.
Для постановки на кадастровый учет части здания, находящейся в аренде, технический план не требуется, в следующих ситуациях:
- в ЕГРН имеются данные о каждом помещении регистрируемого объекта;
- в аренду сданы одно либо несколько помещений, объединенных едиными строительными конструкциями, размещенные на 1 или нескольких этажах.
В других ситуациях при регистрации аренды доли сооружения или земельного участка необходимы межевой, технический планы на каждую часть. При непредставлении данных документов, недвижимость, сданную в аренду, не поставят на кадастровый учет. Арендный договор будет зарегистрирован в качестве обременения недвижимости.
Кроме того, уточняется, что при аренде части земельного участка либо здания в целом недвижимость с кадастрового учета не снимается.
Регистрация и постановка на кадастровый учет по судебному предписанию.
Раньше законодательство не содержало нормативов, предписывающих структурам регистрации прав, каким образом нужно выполнять решения суда, обязывающие организовать кадастровый учет. Сейчас в ФЗ зафиксировано, что параллельно с судебным постановлением не надо предоставлять акт обследования, технический либо межевой планы, если в судебном документе:
- содержится информация об объекте, требуемая для включения в ЕГРН, например, координаты характерных точек;
- указанные сведения методически корректны.
Также доработан алгоритм процедур и уточнен перечень заявителей при вынесении решений суда:
- о признании недействительным зарегистрированного права;
- о реконструкции либо сносе самовольной постройки;
- о признании объекта движимым имуществом;
- о признании недвижимости отсутствующей.
Кадастровый учет машино-мест и помещений в нежилой постройке.
В ситуации, когда право собственности на строение целиком не оформлено, однако до 01.01.2017г. его успели поставить на кадастровый учет, заявку об учете в нем любого помещения вправе направить:
- застройщик;
- представитель, наделенный соответствующими полномочиями участниками долевого строительства, владельцами машино-мест либо помещений.
Помимо заявки, потребуется техплан строения, содержащий нужные данные.
Исключение из ЕГРН объектов, не являющихся недвижимостью.
Обладателю имущества, не являющегося недвижимостью, собственнику земельного участка (при отсутствии регистрации права владения) достаточно отправить заявку на его удаление из реестра. Все необходимые материалы запрашиваются регистрирующей структурой самостоятельно.
Снятие с учета части земли, находящейся под объектом незавершенного строительства либо готовым зданием.
Если часть территории прошла постановку на кадастровый учет до 01.01.2013г. на основании возведения на нем постройки, то по заявке владельца земли указанную часть допускается снимать с учета при условии, что в ЕГРН не отражено, что на данной территории присутствуют перечисленные виды недвижимости.
Обновление статуса временных земельных участков.
К вариантам изменения статуса временного земельного участка добавлена регистрация безвозмездного пользования. Указанные части земельных территорий, поставленные на учет из-за возведения на участках объектов недвижимости, снимаются с учета в любое время:
- по заявлению правообладателей земли;
- по заявке лиц, в пользу которых на недвижимый объект установлены обременения либо ограничения прав.
Снять с учета по решению органов регистрации прав, можно, когда миновало пять лет с дня постановки этих частей на кадастровый учет.
Изменения, вступающие в силу позже.
Часть правок начнет действовать позднее. Например:
С 28.10.2021г. договоры ДУ со вторым дольщиком и всеми последующими станут регистрировать в укороченные сроки:
- 3 рабочих дня – после отправки заявления в цифровом формате;
- 5 р.д. – при подаче бумажного варианта;
- 7 р.д. – при представлении заявления в МФЦ.
С 01.01.2023г. отменяется необходимость в использовании квалифицированной электронной подписи при отправке через личный кабинет на сайте Росреестра заявлений:
- о кадастровом учете из-за изменения данных об объекте;
- о внесении в ЕГРН материалов о ранее учтенной недвижимости;
- о невозможности выполнить госрегистрацию без личного присутствия собственника.
С этой же даты структуры государственной и муниципальной власти станут запрашивать информацию из ЕГРН исключительно в электронном формате.